ใครเอ่ย พระเอกดัง เกเรแต่เด็กจนถูกส่งมาดัดนิสัย ที่กรุงเทพ

ใครเอ่ย พระเอกดัง เกเรแต่เด็กจนถูกส่งมาดัดนิสัย ที่กรุงเทพ

เข้ม หัสวีร์ เปิดใจครั้งแรก ไม่ต่อสัญญาช่อง 7 พร้อมเผยเหตุผลที่เลือกเส้นทางอิสระ

หลังจากที่ถูกจับตามองมาพักหนึ่งว่าพระเอกหนุ่ม เข้ม หัสวีร์ จะต่อสัญญากับทางช่อง 7 สีหรือไม่? ล่าสุดพระเอกหนุ่มมาเปิดใจใน รายการ คุยแซ่บshow ก็ขอเคลียร์ชัดๆ ว่าต่อหรือไม่ต่อสัญญาต้นสังกัดเดิมกันแน่ พร้อมย้อนเล่าชีวิตวัยเด็กที่เกเรหนักมาก ถึงขั้นครอบครัวต้องดัดนิสัยให้มาอยู่กรุงเทพฯ คนเดียว ตั้งแต่อายุ 15 ปี

ออกรายการนอกช่องครั้งแรก?
“ตื่นเต้นมากครับ ไม่เคยออกที่ไหนมาก่อน”

สัญญาช่องเดิมหมดแล้ว ต่อมั้ย?
“ไม่ได้ต่อครับ ตอนนี้เป็นอิสระเรียบร้อยแล้ว สักพักแล้วครับ มีการพูดคุยมาเป็นปี เตรียมตัวเป็นปีกว่า ได้คุยกับผู้ใหญ่ที่ช่องเรื่อยๆ ว่าแนวโน้มเราจะเป็นยังไง เราจะทำยังไงต่อ เราจะเป็นยังไง จนครั้งสุดท้ายที่ได้เข้าไป ตัดสินใจไม่ต่อ จริงๆ เข้มชอบทำงานมาก เวลาทำงานอยากสร้างลายเซ็น หรือรูปแบบการทำงาน รายละเอียดในตัวละครต่างๆ พอเราอยู่กับช่องมาเป็นเวลา 8 ปี ค่อนข้างเข้าใจรูปแบบคาแรกเตอร์ช่องว่าตัวละครจะเป็นแบบนี้ จนมันเคยชิน และไม่ตื่นเต้นกับตรงนั้น ก็เลยรู้สึกว่าถ้าออกมาข้างนอก น่าจะได้การทำงาน หรือรูปแบบการทำงานแบบใหม่เพิ่มขึ้น”

คิดนานมั้ยกว่าจะตัดสินใจ เห็นว่ากลุ้มใจเป็นปีๆ เพราะเป็นเรื่องใหญ่?
“ใหญ่ครับ ช่อง 7 เหมือนบ้านเลยครับ เราอยู่ด้วยความอบอุ่น เป็นลูกที่เติบโตจากช่องมาอยู่แล้ว พอจะหมดก็หนักใจ และพยายามคุยกับผู้ใหญ่ทางช่องว่าจะเป็นยังไง คุยกับผู้ใหญ่หลายๆ คนว่าออกมาแล้วเป็นยังไง การออกมาก็มีความเสี่ยงหลายอย่าง ไม่รู้ว่าจะสำเร็จมั้ย การออกมาเราจะเจออะไรบ้าง แต่ผู้ใหญ่ก็น่ารัก ทุกวันนี้เข้มยังมีละครที่ต้องรับผิดชอบและเข้าไปร่วมงานกับช่องอยู่ ทุกปีใหม่ ทุกเทศกาลเข้มก็เข้าไปหาผู้ใหญ่ปกติ ผมก็ถามผู้ใหญ่ว่าถ้าผมออกไป ผู้ใหญ่จะมองเป็นเด็กอกตัญญูมั้ย เขาบอกไม่อกตัญญู เข้าใจ ถ้าอยากมีแพสชั่น หรืออยากเติบโตในหน้าที่การงานยังไง เขาก็ยินดีมากๆ”

ตอนนี้เป็นนักแสดงอิสระเต็มตัวแล้ว สักพักแล้ว แค่ไม่ได้ออกมาพูด?
“ใช่ครับ ยังไม่ได้พูดกับที่ไหน เรายังรับผิดชอบงาน ทำงาน จนไม่มีเวลาได้ออกมาพูดคุยกับสื่อ”

กับน้องแอนน่า ยังไง เกิดอะไรขึ้น เห็นว่ามีภาพหลุดกลางคอนเสิร์ต?
“ผมยังไม่เห็นภาพดีนัก แต่เหตุการณ์วันนั้นเข้มรู้จักแอนน่าอยู่แล้ว เคยร่วมงานกันที่ 7 สีคอนเสิร์ต แล้วในงานแอนน่ารู้จักผมกับพี่เบล ภรรยาพี่ก้อง วันนั้นผู้ชายอยู่เยอะ แอนน่าให้กันให้หน่อย ก็เข้าไปดูแลแหละครับ เขารู้จักเราแค่คนเดียว เข้าไปดูแล ไม่ได้มีอะไรมาก แต่หน้าผมดูเมา (หัวเราะ) ทุกคนชอบงานคอนเสิร์ต เขาก็ไปเที่ยวไปเล่นคอนเสิร์ต ผมดูแลทุกคนไม่ว่าไปเที่ยวที่ไหน ไม่ใช่เฉพาะแอนน่า น้องปูเป้ หรือทุกๆ คน มุกดา หรือพี่เปรี้ยว หรือหลายๆ คน ถ้าไปเที่ยวด้วยกัน ก็ดูแลเป็นเรื่องปกติ”

วัยเด็กผ่านอะไรมาบ้าง?
“ผมไม่ได้มีความฝันที่อยากจะเป็นดาราตั้งแต่แรก เพราะว่าพูดไม่เก่ง ขี้อาย เข้าสังคมไม่เป็น ช่วง 10 ขวบเป็นช่วงมีปัญหากับสภาวะจิตใจตัวเองเพราะพ่อแม่แยกทางกัน แต่ครอบครัวอบอุ่นมากๆ ให้การเลี้ยงดูที่ดีมากๆ แยกทางกัน แม่กับพ่อออกไปทำงาน การตัดสินใจทุกอย่างก็อยู่ที่ตัวเอง ดีชั่วยังไงจะเป็นคนตัดสินใจด้วยตัวเองแทบทั้งหมด โดยมีพี่สาวคอยประคองกับคุณตาคุณยาย เลยเข้าสู่เส้นทางความเกเรของตัวเอง ช่วงพีคๆ อยู่มัธยม เกเรหนัก”

หนักขนาดไหน?
“ต่อยตีกันตลอดเวลาในรั้วโรงเรียนบ้าง ต่างอำเภอบ้าง”
 
พื้นฐานเป็นคนไม่ได้อยากมีเรื่อง แค่อยากเรียกร้องความสนใจให้พ่อแม่หันมามองเรา?
“ด้วยอีกหนึ่งเหตุผลครับ มันเหมือนเด็กที่ถูกเลี้ยงดีด้วยหลานชายคนเดียว เขาประคบประหงมเอาใจใส่ทุกอย่าง อยู่มาวันนึงมันไม่มีตรงนั้น มันเหมือนสปอตไลท์ถูกปิด ทุกอย่างมืด เราก็ต้องทำอะไรสักอย่างเพื่อสร้างตัวตนว่าฉันกำลังเรียกร้องความสนใจ”

เป็นอาการขาดความรัก?
“ใช่ น่าจะเป็นอย่างนั้น”

พอสร้างเรื่องชกต่อย เรียกร้องความสนใจ แล้วได้รับความสนใจกลับมามั้ย?
“ได้นะครับ แต่ผมก็ไม่รับ (หัวเราะ) ก่อนเกิดเรื่องพ่อเลี้ยงผมตั้งแต่เด็ก แม่เป็นคนออกมาทำงาน ก่อนพ่อออกไปทำงาน พ่อบอกว่าเป็นลูกผู้ชายเนี่ย ถ้าจะดีก็ดีให้สุดขั้ว ถ้าชั่วก็ต้องสุดขีด ผมก็นั่งมองตัวเองจะดีหรือจะชั่วดี แต่สภาพแวดล้อมในหมู่บ้านก็ต้องเลือกทิศทางเอาเพื่อนเป็นหลักอยู่แล้ว”

เกเรข้างนอก แต่กลับบ้านไม่มีใครรู้ทำยังไง?
“เสื้อผ้าไม่เลอะ เพราะเพื่อนจะมีกลุ่มอยู่ประมาณ 7-8 คน เข้มเป็นตัวเปิดให้ก่อน เข้าไปต่อยให้ก่อน แล้วเพื่อนก็ค่อยเข้าไป เราต่อยเสร็จเปรี้ยงก็เดินออก เพื่อนๆ ก็ตุ๊บตั๊บๆ เพื่อนที่เหลือก็โดนจับเข้าคุกตร. คุกขังหมา เราก็เป็นคนที่รอด ไปบอกพ่อแม่เพื่อนมาประกัน (หัวเราะ) มีเรื่องไม่เคยไปรพ. แต่ไปโรงพักบ่อย พาคุณแม่เพื่อนๆ ไปประกันตัว ผมว่าผมโชคดีมากที่รอด แต่ไม่ใช่เด็กทุกคนจะโชคดีแบบผม”

สร้างเรื่องสร้างราวให้ก้อง ห้วยไร่ในอดีต?
“หนึ่งในความเกเรของผมครับ จะเป็นงานคาราวานขับมอเตอร์ไซค์ ต่างจังหวัดเที่ยวๆ ช่วงเจริญศิลป์ สกลฯ ขับผมแล้วเห็นเพิงขายแตงไทยข้างทาง ขายไก่ย่าง ผมก็ขับรถผ่าน อากาศมันหนาวว่ะ หาอะไรทำกันดีกว่า (หัวเราะ) มันเป็นเถียงนา ก็เผากับเพื่อน อยากได้ความอบอุ่น มันเป็นความคึกคะนอง เพื่อนๆ ก็ท้ากันด้วย เผามั้ย เล่นมั้ย มันเป็นซุ้มหญ้า เผาแล้วไหม้ดีมาก และไหม้เร็วมาก พี่ก้องมารู้ตอนรู้จักกัน พี่ก้องให้ผมไปหาที่บ้าน ผมก็ที่ตรงนี้มันคุ้นจังเลย พี่ เมื่อก่อนมีเถียงนาตรงนี้ใช่มั้ย มีแตงไทยขายตรงนี้ใช่มั้ย พี่ก้องบอกว่าใช่ ผมเคยเผาด้วยนะพี่ (หัวเราะ) พี่ก้องก็คำหยาบล้วนเลย มึงเผาเถียงพ่อกู มึงตาย (หัวเราะ) จากแตงไทยลูกดิบๆ สุกหมดเลยครับ เขาก็เอาผมไปด่าทุกที่เลย บอกว่าไม่โกรธไม่จำ แต่เล่าทุกที่”

 
ชีวิตช่วงนั้นสอนอะไรเราบ้าง?
“ด้วยความเกเรแหละครับ เลยถูกส่งตัวมาทำงานที่คลองหก เป็นโรงงานของคุณอา และมาเป็นช่าง ตอนนั้นไม่เข้าใจคุณตาว่าทำไมเอาเรามาอยู่ที่นี่ เขาคงเกลียดเรามั้ง”

ถูกส่งดัดนิสัยที่กรุงเทพฯ?
“ใช่ครับ ให้เงินพันนึงดูแลตัวเอง ผมก็ได้ ผมก็หาซื้อพวกบะหมี่สำเร็จรูปมาเตรียมไว้ เดือนแรกได้อยู่ ทำงานไปเรื่อยๆ มาเดือนสอง เราไม่รู้การบริหารจัดการเรื่องเงิน ได้เงินมา 6 พัน เยอะนะครับ ผมซื้อทีวีไปเลย 3 พัน ตู้เสื้อผ้า 2 พัน เหลือพันนึง อยู่ไม่ถึงเดือนครับ ข้าวหมด แต่ตอนนั้นมองกลับไปเป็นเรื่องตลก แล้วมันเกิดเหตุการณ์เปลี่ยนชีวิตตัวเองคือไม่ได้กินข้าว บวกกับเราทำงาน ทำโอที เพื่ออยากได้เงินเยอะๆ เป็นช่างเชื่อมจะมีควัน เราได้ดมอยู่อย่างนั้น ด้วยพักผ่อนน้อยและปัจจัยหลายๆ อย่าง ทำให้เกิดอาการแย่ คือฉี่เป็นเลือด เป็นสเก็ดเวลาตกลงไปในโถมันกระจายออก ก็คิดว่าร่างกายมันไม่ได้ มันไม่ปกติ”
 
ตอนทำงานช่างเชื่อม อายุเท่าไหร่?
“15 ย่าง 16 ครับ เราไม่กล้าขอเงินด้วย ด้วยศักดิ์ศรีตัวเอง ฆ่าได้หยามไม่ได้ ถ้าให้ทำงานจนตายก็จะทำงานจนตาย จะไม่ขอใครกิน จะไม่ลดทิฐิเรื่องพวกนี้”

น้อยใจที่บ้านล้วนๆ?
“น้อยใจ ผมคิดว่าตาเกลียดผม มันมีเรื่องราวกันที่บ้าน มีผู้ใหญ่มาบอกว่าเข้มตอนนี้เริ่มแย่แล้วนะ มีคนจับตามอง อาจไปจบที่สถานพินิจ หรือสถานกักกันเรื่องการบำบัดทุกอย่าง มีเรื่องพวกนั้นค่อนข้างเยอะมาก ตาไมได้บอกเหตุผล แต่พาผมมาที่นี่เลย ด้วยอารมณ์ตอนนั้นเขาเกลียดแหละ ไม่อยากให้อยู่ใช่มั้ย ไม่อยู่ก็ได้ ตาก็ไม่ให้เหตุผล ผมติดเพื่อน เขาบอกว่ามึงไปทำงานที่กรุงเทพฯ ถ้ามึงเลือกที่จะไม่เรียน ไม่มีส่วนร่วมในครอบครัว มึงก็ไป ออกไปจากบ้าน”

เขารักแค่ไม่ให้เหตุผล วันนี้เข้าใจแล้ว?
“เข้าใจแล้วครับ ช่วงที่เข้าใจ เป็นช่วงที่ผมเกือบจะตาย ไม่ได้กินข้าว ด้วยสภาพร่างกายที่ไม่ปกติแล้ว ขาดข้าว 2-3 วัน กลายเป็นว่าจะตายแล้วจริงๆ ผมไม่ได้คุยกับแม่ประมาณ 5-6 ปี ไม่คุยเลย แม่โทรมาก็ไม่รับสาย จะถามข่าวจากพี่สาวตลอด จะไม่ได้คุยกับผมโดยตรง ถ้าให้พูดความรู้สึก ตอนนั้นเกลียดแม่ ไม่ชอบ ไม่คุย ไม่ยุ่ง เพราะผมอยู่กับพ่อ พ่อเลี้ยงดูและบอกเหตุผลบางอย่างให้เราซึมซับไปด้วยความคิดของตัวเอง จนถึงวันที่เราจะตาย คนแรกที่คิดถึงเลยคือแม่ที่คอยดูแลตั้งแต่เด็ก กลับบ้านมามีข้าวให้กินนะ ทุกอย่างอยู่ด้วยความอบอุ่นทั้งหมด ไม่ใช่ครอบครัวที่ไม่ดี แต่เป็นความคิดเราที่ไม่ดี เราเป็นคนหันหลังให้ครอบครัวเอง จำได้ว่าแม่เคยโทรมาในเบอร์ต่างประเทศ ผมบอกแม่ผมจะตายแล้ว แม่ได้ยินเสียงผม แม่ร้องไห้ แล้วตัดสินใจกลับมา บอกให้ผมไปขอกินข้าวเถอะ ผมบอกผมขอได้ไง เขาบอกไปขอให้กินข้าวก่อน เดี๋ยวแม่จะกลับมาหา ก็ตัดสินใจไปขอข้าวเขา ถ้วยแบ่งซุปเล็กๆ เขาเหลือแค่นั้น ก็กินแค่นั้น ชื่อพี่หนู พี่ยม เขาเป็นสปป.ลาว”

 
ตอนได้ยินเสียงแม่ร้องไห้ รู้สึกยังไง?
“ตอนนั้นพอได้ข้าวมาถ้วยนึง และได้ฟังเสียงแม่ ผมรู้สึกว่าข้าวมื้อนั้นอร่อยที่สุดในชีวิต มันเย็นยังไงแต่ก็รู้สึกดี มันอบอวลไปด้วยความรู้สึกอะไรไม่รู้ กินข้าวไปฟังเสียงแม่ไป แม่เล่าว่าพรุ่งนี้เริ่มชีวิตใหม่นะ ก็ร้องไห้ เป็นการการกินข้าวมื้อที่อร่อยมาก แล้วก็ได้กราบขอขมาแม่ ได้พูดคุยกันเรื่องเหตุผล ว่าทำไมแม่ต้องออกมาเป็นเสาหลักหาเงินส่งมาที่บ้าน เล่าเหตุผลตั้งแต่เด็กจนโต ณ ปัจจุบันนั้นให้ฟัง ก็เข้าใจแม่มากขึ้น ทุกวันนี้ก็เลยขาดแม่ไม่ได้ แม่ก็อยู่กับเข้มยาวๆ เลย วันนั้นมันทลายกำแพงหมดเลย อีโก้ไม่ได้ทำให้เรามีชีวิตที่ดี ไม่ได้ทำให้เราเท่ สิ่งที่เท่คือการดูแลครอบครัว สิ่งที่เท่คือเอาใจใส่คนรอบข้างให้มากที่สุด ตอนนี้แม่อยากได้อะไร ผมซัปพอร์ตหมด”

เป็นเหตุผลที่อยากทำให้เข้าวงการบันเทิงด้วยมั้ย?
“ด้วยครับ เรามีรุ่นพี่ที่อยู่ในวงการ ตอนนั้นพูดไม่เก่ง พูดไม่เป็น เข้าสังคมไม่ได้ ก็เข้ามาเดินแบบ ทำงาน รับเงินสามพัน กลับบ้าน จนหมดช่วงเดินแบบ มาเป็นช่วงดิจิทัล เดินแบบหายหมดแล้ว ก็มาลอง

วิธีคิดการเงินเพื่อการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์

ดูทั้งหมดPost: 13 มกราคม 2016

Share via

เรามาคุยเกี่ยวกับตัวเลขกันครับ ซึ่งผมเชื่อว่าหลายคนคงไม่ค่อยชอบ ผมเองก็ไม่ค่อยชอบ ผมจำได้ว่าตอนเรียน ม.ศ.2 เคยเป็นหัวหน้าห้อง เก็บเงินค่าทำหนังสืออนุสรณ์ ทำเงินหล่นหายไปไหนก็ไม่รู้ ต้องชักเนื้อบ่อย ๆ ผมเลยไม่ค่อยชอบตัวเลข โดยเฉพาะบัญชี แต่การคิดคำนวณทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ การเงินจึงช่วยให้เราวางแผนอนาคตได้นั่นเอง

ตัวเลขเป็นเรื่องสำคัญ
         ถึงแม้บางท่านอาจไม่ชอบตัวเลข แต่การคำนวณเป็นเรื่องจำเป็นของชีวิต สมัยผมเรียนหนังสือก็เลยต้องพยายามทำใจเรียน จนกลายเป็นตัวแทนโรงเรียนเทพศิรินทร์ ไปแข่งขันสอบ-ตอบคำถามคณิตศาสตร์ วิทยาศาสตร์อยู่บ่อย ๆ ชนะได้รางวัลมาบ้าง ชนะใจคนดูบ้าง (ฮา) แต่ตัวเลข ก็เป็นสิ่งที่เราทิ้งไม่ได้ แม้แต่แม่ค้าในตลาดก็ยังต้องคิดเลขเก่ง
         ตอนผมทำดุษฎีนิพนธ์ปริญญาเอกที่สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย (AIT) ผมได้ทำบทวิเคราะห์ทางสถิติต่างๆ หลายรายการ แต่สิ่งหนึ่งที่เป็นข้อสรุปสำคัญก็คือ ความรู้ที่สำคัญที่สุดของคนที่หวังจะเป็นนักพัฒนาที่ดินก็คือ ความรู้ด้านการเงิน ไม่ใช่ความรู้ด้านการก่อสร้าง กฎหมายหรือสิ่งใด ๆ ทั้งสิ้น แต่แน่นอนว่าความรู้อื่น ๆ ก็ทิ้งไม่ได้ แต่การเงินเป็นความรู้ที่ชี้ขาด
         ที่การเงินมีความสำคัญก็เพราะเป็นเครื่องมือในการวางแผน หากไม่มีความรู้ทางด้านนี้ เราก็ไม่สามารถวางแผนในอนาคตได้ เราก็ค้าขายแบบ “กระเชอก้นรั่ว” กลายเป็นความเสียหายไปเสียอีก และนอกจากความรู้ทางการเงินแล้ว อันดับสองก็คือความรู้ด้านการตลาด เพื่อว่าเราจะสามารถคาดการณ์หรือพยากรณ์อนาคตได้นั่นเอง ซึ่งมีเครื่องมือทางการวิจัยที่ชาวบ้านเรา ๆ ท่าน ๆ ก็สามารถทำได้ (เอาไว้ผมจะได้มา “สอน” ต่อไป) แต่ทั้งการเงินและการตลาดนี้ เป็นสิ่งจำเป็นยิ่งยวดที่นักพัฒนาที่ดินที่รอดชีวิตมาเมื่อ 20 ปีก่อน ต่างตอบกันเป็นเสียงเดียวกันนั่นเอง

ราคาที่ดินสำหรับห้องชุด ราคา 1 แสน/ตรม
         เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวว่าห้องชุดชานเมือง ยังขายกันตารางเมตรละ 100,000 บาท เป็นราคาที่สูงเกินไปหรือไม่ เราสามารถตรวจสอบได้จากราคาที่ดินในละแวกนั้น ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอให้ความเห็นว่ากรณีห้องชุดราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท ที่ดินที่ซื้อมาทำโครงการควรมีราคาเท่าใด โดยประมาณการได้ตามนี้:
         1. กรณีห้องชุดตารางเมตรละ 100,000 บาท ถ้าทั้งโครงการมีขนาด 15,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการก็เป็นเงิน 1,500 ล้านบาท มูลค่านี้หากในส่วนของค่าบริหารจัดการ ค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ซึ่งรวมเรียกว่า Soft Costs มีสัดส่วนเป็น 40% ก็แสดงว่า ต้นทุนในส่วนของที่ดิน-อาคาร หรือ Hard Costs (คือต้นทุนที่แข็งๆ หรือ Hard อันได้แก่ที่ดินและอาคาร) เป็น 60% หรือ 900 ล้านบาท
         2. สมมติให้พื้นที่ขายได้เป็นแค่ 60% ของพื้นที่ขาย ก็จะมีพื้นที่ก่อสร้างถึง 25,000 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือก็คือพื้นที่โถงโล่ง ที่จอดรถ และสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่าง ๆ นั่นเอง
         3. ค่าก่อสร้างอาคารชุด 16-25 ชั้นตกเป็นเงินตารางเมตรละ 28,000 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 700 ล้านบาท
         4. ค่าที่ดินจึงเป็นเงิน 200 ล้านบาท (900 – 700 ล้านบาท)
         5. สมมติให้การก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีขนาด 25,000 ตารางเมตร เป็น 7 เท่าของที่ดิน (โดยมากเป็นไปตามผังเมืองที่อนุญาตในแต่ละพื้นที่) ก็แสดงว่าที่ดินมีขนาด 3,571 ตารางเมตร หรือ 893 ตารางวา ดังนั้นราคาที่ดินต่อตารางวาที่จะซื้อมาเพื่อการนี้ จึงเป็นเงิน 223,964 บาท

         ดังนั้นหากราคาที่ดินแถวนั้นต่ำเกินกว่านี้ ก็แสดงว่า ราคาห้องชุดที่เรียกขายตารางเมตรละถึง 100,000 บาท เป็นราคาที่สูงเกินไปนั่นเอง เราไม่ควรซื้อ ขืนเราซื้อไปก็เป็นราคาที่บริษัทพัฒนาที่ดิน “ฟัน” กำไรไว้สูงมาก โอกาสที่เราขายเพื่อทำกำไรต่อในวันหน้าก็คง “หืดขึ้นคอ” นั่นเอง

ถ้าที่ดิน 1.9 ล้าน/ตรว. จะขายห้องชุด ตรม.ละเท่าไหร่
         ในอีกแง่หนึ่ง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครนั้น มีราคาถึงตารางวาละ 1.9 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558 ในเขตใจกลางเมือง ณ สถานีรถไฟฟ้าสยามฯ ชิดลม เพลินจิต นานา หากเราซื้อที่ดินดังกล่าว มาสร้างอาคารชุดขาย ห้องชุดที่ขายไปนั้น เราจะสามารถขายได้ตารางเมตรละเท่าใด จึงจะคุ้มค่า ไม่ตั้งราคาสูงหรือต่ำจนเกินไป วิธีคิด ๆ ได้ดังนี้:
         1. ราคาที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากสมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ ก็เป็นเงิน 1,900 ล้านบาท
         2. พื้นที่ก่อสร้างสำหรับที่ดิน 1,000 ตารางวา หรือ 4,000 ตารางเมตรนั้น สมมติให้เราสามารถสร้าง 7 เท่าของที่ดินหรือ 28,000 ตารางเมตร และสมมติให้มีพื้นที่ขายสุทธิเพียง 50% ของทั้งหมด หรือ 14,000 ตารางเมตรเท่านั้น
         3. ค่าก่อสร้างอาคารชุดสูง 26-35 ชั้น ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 31,400 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ในที่นี้สมมติให้ค่าก่อสร้างแพงเป็นพิเศษที่ตารางเมตรละ 40,000 บาท ดังนั้นค่าก่อสร้างจริงจึงเป็นเงิน 1,120 ล้านบาท
         4. ต้นทุนของอาคารนี้จึงเป็นเงิน 3,020 ล้านบาท ทั้งนี้ถือเป็น Hard Costs (ที่ดิน-อาคาร) ที่ 60% ส่วน Soft Costs สมมติให้เป็นถึง 40% ของทั้งหมด ดังนั้นมูลค่าของโครงการนี้จึงเป็น 5,033 ล้านบาท (3,020 / 60%)
         5. ดังนั้นราคาห้องชุดต่อตารางเมตรจึงเป็นเงินตารางเมตรละ 359,524 บาท

         ดังนั้นที่ขายกันถึงตารางเมตรละ 400,000 บาทขึ้นไปในบางแห่งจึงถือได้ว่าเป็นเงินที่สูงมาก ผู้ซื้อไปแล้ว จะหวังขายต่อคงขายต่อได้ยาก เพราะสัดส่วนกำไรที่จะตกถึงมือผู้ซื้อแทบจะไม่มีแล้ว
         ถ้าจะซื้อห้องชุดใหม่ในราคา 100,000 บาทในย่านชานเมือง ดร.โสภณ ขอแนะนำว่ายังมีห้องชุดใจกลางเมืองย่านสุขุมวิท เช่น มอนเทอเรย์เพลส ก็ยังขายอยู่ ณ ตารางเมตรละ 75,000 – 90,000 บาท อาคารเซ็นจูรี่ไฮท์ ก็ขายตารางเมตรละ 95,000 บาท หรืออื่น ๆ อีกมากมายที่อยู่ในทำเลดีเยี่ยม คุณภาพการก่อสร้างดีเยี่ยม
         การลงทุนซื้อห้องชุด จึงมีความจำเป็นต้องคิดให้ดี โดยเฉพาะในกรณีการให้เช่าต่อ ห้องชุดชานเมืองจะสามารถหาผู้เช่าได้หรือไม่อย่างไร เป็นสิ่งที่พึงสังวร

ซื้อบ้านมา 20 ปี 2 ล้าน ขาย 5 ล้าน คุ้มไหม
         ถ้าเราขายบ้านที่ซื้อมาในราคา 2 ล้านบาท ได้ในราคา 5 ล้านบาทในอีก 20 ปีต่อมา นับว่าได้ผลตอบแทนต่อปีที่คุ้มค่าหรือไม่ เราจะรู้ได้อย่างไรว่าคุ้ม เราสามารถคิดได้ตามสูตรนี้
         อัตราผลตอบแทนที่คุ้มหรือไม่
         = {(ราคาขายไป / ราคาที่ซื้อมา) ถอดรูท 20 ปี } -1
         = {(5 / 2)^(1/20)} -1
         = 0.04688
         = 4.688% หรือ 4.7%

         การนี้แสดงว่าบ้านที่เราซื้อมาในราคา 2 ล้านบาทนั้น มีราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.7% โดยเฉลี่ย จนถึงปีที่ 20 จึงกลายเป็นเงิน 5 ล้านบาท ขายออกไป และต่อมาเราจึงต้องมาพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่ 4.7% ต่อปีนี้ คุ้มค่าหรือไม่
         1. กรณีที่เราซื้อบ้านมา แล้วปล่อยทิ้งไว้ ไม่ได้มาอยู่อาศัยเลย แล้วได้ผลตอบแทนเพียงเท่านี้ ก็อาจถือว่าไม่คุ้ม อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา อาจสูงกว่านี้
         2. แต่หากในตลอดช่วงที่ผ่านมา 20 ปี เราได้เข้าอยู่อาศัยมาโดยตลอด แล้วยังขายได้กำไรในอัตรา 4.7% ที่มูลค่าเพิ่มขึ้น ก็เท่ากับว่าเราอยู่มา 20 ปีฟรี ๆ นับว่าคุ้มค่ายิ่ง

เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อคาดหวังอะไร
         โดยสรุปแล้ว เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เรามีความคาดหวังอยู่ 2 ประการสำคัญคือ
         1. ความคาดหวังถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้น โดยหวังให้เพิ่มสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อว่าอย่างน้อยเงินก้อนที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปนั้นจะไม่สูญหายไปไหน
         2. ความคาดหวังถึงผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ตัวทรัพย์สินสามารถผลิตรายได้ให้กับเรา เช่นในแต่ละปีสามารถปล่อยเช่าได้รายได้สุทธิ (หลังจากหักค่าใช้จ่าย ค่าดำเนินการ ภาษี และค่าเผื่อเหลือเผื่อขาดในกรณีที่บางห้วงไม่มีผู้เช่า) เป็นสัดส่วน 5% ของราคาตลาด เป็นต้น

         เมื่อเรานำผลตอบแทนทั้งสองมาคิด ก็จะเห็นได้ชันว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น คุ้มค่ากว่าการลงทุนทางด้านอื่น เช่น ซื้อรถ เพราะรถ มีแต่จะลดราคาลง และค่าเสื่อมเพิ่มพูนอย่างรวดเร็วมาก
         ยิ่งกว่านั้นหากเราคิดให้ลึกลงไปอีก ในช่วงที่เราวางเงินดาวน์ไว้เช่น ราว 20% ของราคาในขณะซื้อ (เช่นตอนซื้อ ๆ มาราคา 2 ล้านบาท วางเงินดาวน์ไว้ 20% หรือ 4 แสนบาท) แล้วนำรายได้จากการให้เช่ามาผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน ก็จะพบว่าเมื่อถึงกำหนด 20 ปีที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาท เราก็จะได้กำไรมหาศาลเลยทีเดียว ยิ่งถ้าลงทุนหลายหลัง ยิ่งได้กำไร แต่ถนนทั้งหลายไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ บางครั้งก็มีความเสี่ยงและความไม่แน่นอนที่บางครั้งเราประมาทเลินเล่อจนพบหายนะเพราะความโลภของเราเองนั่นเอง

       การลงทุนจึงควรดำเนินการด้วยสติ ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2559 และตลอดไป และเพื่อเพิ่มพูนมงคลต่อชีวิต เราต้องไม่เอาเปรียบใครและคืนกำไรสู่สังคมด้วยนะครับ