ดาราสาว ถูกจับตา เลิกสามี ตอบชัด สถานะล่าสุด
หลังสาว “ปุ้ยฝ้าย AF” หรือ “ปุยฝ้าย ณัฎฐพัชร์ วิภัทรเดชตระกูล” ทำคลิปบอกลาน้ำพริกปุยแสบปาก เนื่องจากอยากหยุดพัฒนาสูตร ก็มีข่าวลือออกมา ว่าเจ้าตัวตัดสินใจปิดโรงงาน เพราะได้เลิกรากับสามี ตาม เธียรวิชญ์ ซึ่งล่าสุด สาวปุยฝ้าย ก็ได้ออกมาเปิดใจถึงเรื่องดังกล่าว
บอกว่า “คือถ้าปิดโรงงานน้ำพริก นี่เหมือนเอามีดมากรีดหัวใจนะ เพราะจริง ๆ แล้วเรารักเขามากนะคะ ขอเคลียร์ตรงนี้ก่อน จริง ๆ แล้วเราไม่ได้ปิดโรงงานน้ำพริก เราแค่หยุดผลิตบางตัว ซึ่งเป็นตัวเดิมที่หลายท่านเคยทานแล้ว เราหยุดเพื่อพัฒนาต่อนะคะ โรงงานน้ำพริกไม่ได้ปิด
ยังเปิดอยู่ แล้วก็ยังมีไฟในการคิดสูตรน้ำพริกใหม่ ๆ อยู่เลย ยังสนุกกับเขาอยู่ ทำมาขนาดนี้แล้วค่ะ ถ้าปิดไม่ใช่แค่เรานะ พนักงานอีก คิดว่าไม่ปิดง่าย ๆ” ส่วนที่มีข่าวออกมาว่า ปิดโรงงานน้ำพริก เพราะเลิกสามี ปุยฝ้าย บอกว่า “มีคนโทรมาเหมือนกันว่า ได้ข่าวว่า ปุยฝ้าย
จะปิดโรงงานน้ำพริก เพราะว่าเลิกกับสามี เราก็ เฮ้ย มันไปทางนั้นได้ยังไงวะ (หัวเราะ) ยังนอนอ้วนอยู่เนี่ยเลย ไม่ได้เลิกค่ะ ข้อหนึ่งไม่ได้เลิกกับสามี ข้อสองไม่ได้ปิด” นอกจากนี้ยังบอกว่า เรื่องน้ำพริกไม่งง แต่เรื่องเลิกกับสามีอันนี้งงมาก ก่อนหน้าที่จะให้สัมภาษณ์ก็มีข่าว
ออกมาว่าจ้างสามีมายืนที่ร้านเพื่อให้ปกติด้วย งงมาก มันเกิดขึ้นได้ยังไง และได้ยืนยันว่าเธอและสามียังรักกันดี
Categories: NEWS
ความรู้เกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์และที่ดินของชาวต่างชาติ
หากชาวต่างชาติสนใจที่จะซื้อที่ดินในจังหวัดภูเก็ตสิ่งแรกที่ควรทราบคือ ภายใต้กฎหมายไทยชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ อย่างไรก็ตามชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารที่ไม่ติดกับพื้นดิน อาทิ อาคารชุดได้
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ใน
- ห้องพักในอาคารที่จดทะเบียนเป็นอาคารชุด
- อาคารส่วนที่ไม่ติดกับพื้นดิน
- ที่ดินและอาคารทุกชนิดที่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวมากกว่า 30 ปีขึ้นไป
ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ดินซึ่งจดทะเบียนในนามนิติบุคคลสัญชาติไทยแต่ถือหุ้นเกิน 49% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด
การซื้ออาคารชุด
ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้ในอัตราส่วน 49 % ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคารที่ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดผู้ซื้อจะต้องขอจดหมายรับรองสัดส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจะต้องนำไปยื่นกับกรมที่ดินเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์
แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ
ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องนำเงินทุนทั้งหมด 100% เข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินสกุลต่างชาติและจำเป็นต้องใช้แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารเป็นหลักฐานการโอนเงินเพื่อนำไปแสดงต่อกรมที่ดินเนื่องจากกฎระเบียบด้านการป้องกันการฟอกเงินจึงจำเป็นต้องมีแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศขึ้นเพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงความยุ่งยากและยังเป็นการหลีกเลี่ยงภาษีเมื่อต้องการโอนเงินกลับไปยังต่างประเทศในกรณีที่ชาวต่างชาติต้องการขายอาคารชุดนั้นในภายหลัง
หมายเหตุ : สามารถขอรับแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศสำหรับการนำเงินเข้ามาเป็นจำนวนเงินมากกว่า 20,000 ดอลลาร์เท่านั้นโดยคุณจะต้องระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงินในแบบฟอร์มในช่องข้อมูลผู้รับรวมทั้งจะต้องระบุชื่ออาคารชุดและเลขที่ห้องพักด้วยอีกเช่นกัน
การถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ชาวต่างชาติมักจะเลือกใช้สองวิธีดังต่อไปนี้ในการซื้อที่ดิน
1. การทำสัญญาเช่าแบบระยะยาว
การจดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวเป็นวิธีที่ปลอดภัยและง่ายกว่าวิธีอื่นการทำสัญญาเช่าแบบระยะยาวมีค่าเทียบเท่ากับการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยปกติแล้วจะเป็นการเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้สองครั้ง ครั้งละ 30 ปีรวมเป็นระยะเวลาทั้งหมด 90 ปีการรับประกันการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วยวิธีดังกล่าวนี้ถือว่าคุณเป็นเจ้าของอาคารที่ก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวอย่างถูกต้องตามกฎหมายอย่างไรก็ตามผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้จนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่าเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้หมายถึงที่ดินและไม่ได้ถือเป็นส่วนควบของทรัพย์สินตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแต่อย่างไร
2. การจัดตั้งบริษัทจำกัด
หากคุณไม่ประสงค์ที่จะทำสัญญาเช่าแบบระยะยาวทางเลือกที่สองก็คือการจัดตั้งบริษัทสัญชาติไทยซึ่งคุณจะสามารถควบคุมการดำเนินการและสามารถซื้อที่ดินได้ถูกต้องตามกฎหมายหมายความว่า ในฐานะที่คุณเป็นชาวต่างชาติ คุณจะสามารถถือหุ้นได้เป็นจำนวน 49% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดในบริษัทจำนวนหุ้นที่เหลือจะถือโดยบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยอื่นๆ (คุณสามารถปรึกษากับทนายของคุณให้ดำเนินการในเรื่องนี้ได้)ซึ่งจะเป็นผู้ลงนามแทนคุณ โดยบริษัทจะเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน อย่างไรก็ตามในฐานะกรรมการบริษัท คุณจะสามารถควบคุมการลงมติของหุ้นส่วนอื่นๆได้และคุณยังสามารถควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้อีกเช่นกัน
หมายเหตุ:ไม่นานมานี้ทางรัฐบาลไทยได้ประกาศว่าจะดำเนินการตรวจสอบที่มาของเงินที่หุ้นส่วนสัญชาติไทยใช้ในการถือหุ้นจำนวน 51% ในบริษัทว่าเป็นเพียงผู้รับถือหุ้นแทนหรือไม่ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ระบุไว้ว่าห้ามมิให้ผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยดำเนินการเป็นผู้รับถือหุ้นแทน
หญิงไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติ
ก่อนปี พ.ศ. 2541 หญิงไทยผู้ใดที่สมรสกับชาวต่างชาติจะเสียสิทธิในการซื้อที่ดินในประเทศไทยอย่างไรก็ตามหญิงไทยผู้นั้นสามารถถือครองที่ดินที่ตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก่อนที่จะมีการสมรสกับชาวต่างชาติเกิดขึ้นได้แต่นับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2542 เป็นต้นไปกฎกระทรวงปัจจุบันนั้นได้อนุญาตให้หญิงไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติมีสิทธิในการซื้อที่ดินได้แต่หญิงไทยต้องพิสูจน์ว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยปกติแล้วคู่สมรสของชาวต่างชาติจะต้องลงนามเป็นลายลักษณ์อักษรระบุว่าเงินที่นำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของคู่สมรสสัญชาติไทยก่อนดำเนินการสมรสและคู่สมรสชาวต่างชาติไม่สามารถเรียกร้องสิทธิในส่วนนี้ได้
ข้อแนะนำการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
หากคุณเป็นชาวต่างชาติหรือมีเพื่อนเป็นชาวต่างชาติคุณคงสงสัยว่าชาวต่างชาติจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่การที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาตินั้นไม่ใช่เรื่องยากแต่ควรทำความเข้าใจข้อจำกัดทางกฎหมายว่าด้วยเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทยก่อนกล่าวคือ โดยหลักกฎหมายไทยยังไม่อนญาตให้ชาวต่างชาติมาถือครองที่ดินในประเทศไทยยกเว้นเสียแต่ว่าจะมีเงินมาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีกระทรวงมหาดไทยแต่เงื่อนไขนี้ไม่รวมถึงการซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมซึ่งชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต้องเป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองหรือ
- เป็นชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
- เป็นชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรซึ่งการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติเมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดดังนั้นหากคุณมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งก็ไม่มีปัญหาใดๆในการเป็นเจ้าของห้องชุดแต่ให้จำไว้อย่างหนึ่งว่าเงินที่คุณจะนำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องเป็นเงินที่โอนมาจากธนาคารต่างประเทศมายังธนาคารในประเทศไทยซึ่งจะต้องมีใบเสร็จรับเงินและใบรับรองจากธนาคารเพื่อป้องกันการฟอกเงินนอกจากที่กล่าวมาข้างต้นนี้ กฎหมายยังอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยการ
- ซื้อโดยใช้ชื่อคู่สมรสที่เป็นคนไทยแต่จะถือว่ากรรมสิทธิ์จะเป็นของบุคคลสัญชาติไทย
- การเช่าระยะยาวโดยมีสัญญาเช่าสูงสุดได้ 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี ได้ถึงสองครั้ง แต่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า
- การจัดตั้งบริษัทหรือนิติบุคคลมีหุ้นส่วนเป็นคนไทยโดยชาวต่างชาติสามารถถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% แล้วโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้เป็นชื่อของบริษัทซึ่งคุณสามารถอยู่อาศัยในฐานะกรรมการ แต่คุณจะไม่ใช่เจ้าของบริษัทจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
เพียงเท่านี้คุณจะเห็นว่าการจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องที่ยุ่งยากเลยหลายครั้งที่ได้ยินข่าวว่ามีชาวต่างชาติที่มีภรรยาหรือแฟนถูกหลอกให้ซื้อบ้านหรือที่ดินโดยใช้ชื่อแฟนหรือภรรยาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ซึ่งถ้าหากเป็นการซื้อด้วยเงินสดแล้วหากมีปัญหาต้องเลิกกันและไม่ได้จดทะเบียนสมรสจะทำให้ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ในการเรียกร้ององกรรมสิทธิ์ใดๆซึ่งทางแก้ไขเฉพาะหน้าสำหรับชาวต่างชาติที่จำเป็นต้องใช้ชื่อภรรยาหรือแฟนในการถือครองกรรมสิทธิ์คือ ให้ชาวต่างชาติคนนั้นๆ ทำสัญญาเช่าระยะยาว เช่น ทำสัญญาเช่า 30 ปีกับบ้านหลังนั้นก็จะทำให้มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในระยะยาวถึงแม้จะไม่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ก็ตามหากจะขายต่อก็จะขายยากเนื่องจากติดสัญญาเช่าระยะยาว
ชาวต่างชาติสามารถกู้ซื้อบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่?
การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
- นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท
- ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่
- ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
- เงื่อนไขที่กำหนดไว้กฎกระทรวงนำเงินมาลงทุนในประเภทธุรกิจที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ และสังคมของประเทศระยะเวลาลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี และที่ดินต้องอยู่เขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยาเขตเทศบาลแนะนำให้ดูระเบียบกรมที่ดินเกี่ยวกับการได้ซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวกรณีมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวจำเป็นต้องซื้อบ้านพักอาศัย ระเบียบกรมที่ดินได้เปิดช่องทางให้คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินพร้อมบ้านโดยคู่สมรสต่างด้าวต้องรับรองว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินและบ้านเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคนไทย ดังนั้นเมื่อคนต่างชาติไม่สามารถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้จึงไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้
ข้อจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทยกรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทนส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น 49% ส่วนอีก 51% ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยและในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่า 49% รัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเพื่อแก้ปัญหานอมินีซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมากแต่อย่างไรก็ดีสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้วเพียงแต่อาจต้องทบทวนเป็นกรณีไปก็คือ
- พ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมพ.ศ. 2542 ควรแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่
- แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่
- แก้ไขพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วยเพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน
- แก้ไขเพิ่มเติมพ.ร.บ.อาคารชุดให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า 49% แต่อาจกำหนดเป็น 60% หรือ70% โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน
ข้อควรรู้ในการขายห้องชุดให้กับคนต่างชาติ
เนื่องจากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์บางอย่างเช่น คอนโดมิเนียมนั้นไม่ได้จำกัดเฉพาะในหมู่ผู้ซื้อที่เป็นคนไทยเท่านั้นการมีความรู้พื้นฐานในการที่จะทำการขายให้กับผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่บรรดานักขายไม่ว่าจะมืออาชีพหรือมือสมัครเล่นควรทราบวันนี้กูรูด้านกฏหมายคนเก่งของเราจะมาเล่าสาระน่ารู้ในกรณีที่เราจะขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติให้ฟังกัน
เป็นที่ทราบกันดีว่าคนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวมีสิทธิ์ซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดของแต่ละอาคารชุดที่ได้จดทะเบียน ทั้งนี้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542
การประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุดหรือก่อสร้างเสร็จแล้วและได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาดังนั้นสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้ออย่างไรก็ตามข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุปดังนี้ :
- ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา
- ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด
- ตำแหน่งที่ดินเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด
- ราคาขายต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย
- วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุดรายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุดรายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
- ค่าภาษีเงินได้ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้น ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้จ่ายส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุดนั้นผู้ประกอบธุรกิจและผู้ซื้อจะตกลงจ่ายเท่ากันก็ได้
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน (ผู้ซื้อ)
ไม่ว่าจะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก็ใช้เอกสารเหมือนกันต่างกันที่สำหรับห้องชุดจะต้องมีใบปลอดภาระหนี้ที่ออกโดยนิติบุคคลของอาคารชุดนั้นๆและในการเตรียมเอกสารเพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเพราะไปสำนักงานที่ดินครั้งหนึ่งใช้เวลาค่อนข้างเยอะและต่างคนต่างเดินทางมาจากคนละที่หากเตรียมมาไม่ครบจะทำให้เสียเวลาทั้งวันหรืออาจทำให้ไม่ได้โอนกันเลยทีเดียวและโดยเฉพาะการมอบอำนาจในการขายมักจะเป็นปัญหามากที่สุดกรณีที่ลายเซ็นต์ของเจ้าของเดิมเซ็นต์ไม่เหมือนกับที่มอบอำนาจมาก็จะทำให้ไม่สามารถโอนได้เพราะทางที่ดินจะรักษาสิทธิ์และผลประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์เนื่องจากว่าการขายเป็นการทำให้เจ้าของทรัพย์เสียผลประโยชน์ ส่วนการซื้อไม่เท่าไหร่เพราะว่าผู้ซื้อได้ประโยชน์ไปดังนั้นเรามาดูรายละเอียดของเอกสารทั้งกรณีบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยแยกเป็นผู้ซื้อและผู้ขาย
ผู้ซื้อเอกสาร ประกอบการโอนกรรมสิทธ์สำหรับบุคคลธรรมดาไทย
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี)และเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อหรือคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้า มี)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ซื้อ)
- สำเนาหนังสือเดินทาง
- หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงินหรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาทหรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากรหรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)หรือ
- สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินหรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ
- สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ (RESIDENCE PERMIT) (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินหรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ
- บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนหรือเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบ อำนาจ
หมายเหตุบุคคลธรรมดาต่างด้าวเป็นบุคคลที่สามารถซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้นสำหรับที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ซื้อ)
- หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือนและรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะต้องมีบุคคลต่างด้าว ถือหุ้นหรือเป็นหุ้นส่วนไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมดหรือผู้เป็นหุ้นส่วน
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลต่างด้าว (ผู้ซื้อ)
- หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
- หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
- สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรองหนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากโนตารีพลับบลิค (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
- หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงินหรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาทหรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากรหรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) หรือ
- เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
หมายเหตุ : นิติบุคคลต่างด้าวเป็นบุคคลที่ซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้นสำหรับทีดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้